Коммерческий Дубай

Офисный рынок

В 2024 году на офисном рынке Дубая наблюдался беспрецедентный рост: было совершено 2961 сделок на общую сумму 6 490 159 183 дирхамов ОАЭ, что на 5,9% больше, чем в 2795 сделках в 2023 году.

Этот резкий рост также отражает существенное увеличение стоимости транзакций на 38,1% по сравнению с предыдущим годом.

Значительный рост стоимости сделок свидетельствует о высоком спросе на высококачественные офисные помещения в Дубае.

Высокие экономические показатели, в сочетании с благоприятной государственной политикой и инфраструктурой мирового класса, укрепили позиции Дубая в качестве ведущего мирового делового центра.

Столь значительный рост рынка офисной недвижимости можно объяснить несколькими факторами:

- Притоком транснациональных корпораций, открывающих региональные штаб-квартиры в Дубае

- Переходом к долгосрочному владению офисами и растущим спросом на офисные помещения премиум-класса в ключевых деловых районах, таких как DIFC, Business Bay и JLT.

Поскольку Дубай укрепляет свои позиции ведущего международного финансового и коммерческого центра, ожидается, что спрос на офисные помещения класса "А" останется высоким, что будет способствовать расширению рынка.

Business Bay, в 2024 году по-прежнему остаётся доминирующей силой на Дубайском офисном рынке.

Рыночная доля составляет 44.54%

Башни на озере Jumeirah, (JLT) являются вторым по величине

рынком офисной недвижимости, на долю которого приходится 29,97% от общего объема сделок.

Устойчивая популярность JLT обусловлена гибкими вариантами аренды,

преимуществами свободной зоны и доступностью к ключевым деловым районам, что делает его предпочтительным выбором для малого и среднего бизнеса, фрилансеров и международных фирм, ищущих экономически эффективные офисные решения.

Несмотря на сохраняющееся лидерство на рынке, доля Business Bay

и JLT на рынке снизилась по сравнению с 2018 годом, когда на их долю приходилось 47,33% и 32,87% соответственно.

Этот сдвиг указывает на постепенное перераспределение спроса в сторону развивающихся деловых районов, таких как Дубай Бизнес-парк Хиллс, Южный Дубай и Силиконовый Оазис, которые предлагают конкурентоспособные цены, инновационные рабочие места и стратегическую связанность.

Рост цен на аренду офисных помещений в престижных районах

также побудил компании искать альтернативные помещения с более гибкими условиями аренды.

Кроме того, рост цен на гибридные модели работы и растущий спрос на коворкинг-пространства способствовали более широкой диверсификации.

Продажи

С точки зрения роста цен, Motor City лидировал среди всех районов, зафиксировав значительный рост общей стоимости продаж на 71%, что свидетельствует о повышенном спросе на офисные помещения в этом быстро развивающемся районе.

Другие ключевые объекты также значительно подорожали, в том числе площадка Tecom C (+49%), Silicon Oasis (+45%), The Greens (+43%) и Dubai Sports (+35%), что отражает более широкие рыночные тенденции, благоприятствующие созданию бизнес-среды.

Примечательно, что цены в Business Bay и в Башнях на озере Jumeirah (JLT) выросли на 28%, что повысило их привлекательность как

деловых районов с устойчивым доверием инвесторов и

высоким уровнем заполняемости.

Последовательная восходящая траектория развития этих областей подчеркивает их устойчивость и желательность в условиях

развивающегося ландшафта коммерческой недвижимости Дубая.

Несмотря на опережающий рост цен, в Motor City было зафиксировано

резкое снижение объема транзакций на 28,4%, что указывает на переход к более дорогостоящим транзакциям, а не на увеличение

потока сделок.

И наоборот, в Silicon Oasis (+66,39%), Jumeirah Village Circle (JVC) (+68,18%), JLT (+4,88%) и Jumeirah (+48,98%) зафиксирован значительный объем сделок.

Растущая привлекательность этих мест говорит о том, что инвесторы и предприятия все чаще выходят за рамки устоявшихся коммерческих районов, чтобы извлечь выгоду из конкурентных цен и современной инфраструктуры.

Офисный рынок Дубая, сигнализирующий о более широком сдвиге

в сторону быстрорастущих районов, готов к долгосрочному расширению.

Рынок аренды офисов - аренда квартир

В 2024 году на рынке коммерческой аренды в Дубае наблюдался значительный всплеск активности, в системе Ejari был зарегистрирован 196 991 новый договор аренды, а также 42 225 продлений контрактов.

Количество новых договоров аренды увеличилось на 59,24% в годовом исчислении по сравнению со 123 707 договорами, заключенными в 2023 году, в то время как число продлений незначительно увеличилось по сравнению с 41 789 в предыдущем году.

Резкий рост числа новых договоров аренды свидетельствует о значительном расширении бизнеса, повышении доверия инвесторов и постоянном спросе на коммерческие помещения по всему городу.

Этот значительный рост отражает силу Дубая как глобального делового центра, привлекающего как транснациональные корпорации, так и стартапы, стремящиеся извлечь выгоду из его стратегического расположения, благоприятной для бизнеса политики и высококачественной коммерческой инфраструктуры.

Увеличение числа продлений говорит о том, что компании сохраняют долгосрочные обязательства в отношении своих офисных помещений, что свидетельствует о стабильности рынка и постоянном удержании арендаторов.

Анализ точечной диаграммы позволяет получить несколько ключевых сведений о взаимосвязи между размером квартиры и стоимостью контракта, что позволяет лучше понять тенденции ценообразования в секторе коммерческой недвижимости Дубая.

Положительная корреляция

Данные демонстрируют сильную тенденцию к росту, что указывает на то, что более крупные офисные помещения, как правило, требуют более высокой стоимости контрактов.

Эта взаимосвязь дополнительно подтверждается линией регрессии, которая усиливает положительную корреляцию между размером помещения и ценообразованием.

Концентрация рынка

Значительная часть сделок офисные помещения малого и среднего размера остаются наиболее активно продаваемым сегментом.

Эта тенденция соответствует растущему спросу на гибкие и компактные рабочие пространства, особенно среди малых и средних предприятий и стартапов.

Изменчивость цен

В то время как общая тенденция предполагает более высокие цены на квартиры большего размера, существует значительная разница в размерах квартир аналогичного размера.

Этот разброс может быть обусловлен такими факторами, как местоположение, качество зданий, удобства и условия аренды, что подчеркивает сложность ценообразования на офисном рынке Дубая.

Влияние внешних факторов

Исключение нетипичных сделок с высокой и низкой стоимостью приводит к более точному представлению рыночных тенденций.

Эти экстремальные значения, если они будут включены, могут

исказить общий анализ, что подчеркивает важность фильтрации для получения более четкого ценового ориентира.

В целом, визуализация подчеркивает предсказуемую, но в то же

время тонкую структуру ценообразования, при которой большие площади обычно дают более высокие суммы контрактов, в то время как рыночные факторы способствуют колебаниям цен.

Рынок аренды офисов - Контракты

Статистический анализ рынка коммерческой аренды в Дубае за период с 2016 по 2024 год выявил сильную положительную корреляцию между заключением новых договоров аренды и их продлением с коэффициентом корреляции 0,83 и статистически значимым

p-значением 0,006.

Это указывает на то, что в годы с более высокими объемами новых контрактов, как правило, также наблюдается увеличение числа продлений, что усиливает взаимозависимость между расширением рынка и удержанием арендаторов.

За этот период среднегодовой объем новых контрактов достиг примерно 70 515, что отражает впечатляющий общий рост на 464,4% с 2016 по 2024 год.

Это существенное увеличение демонстрирует растущий спрос на

коммерческие площади, что свидетельствует о высоком доверии инвесторов и притоке новых предприятий в сектор коммерческой недвижимости Дубая.

В отличие от этого, сегмент обновлений, хотя и растет, но расширяется гораздо более медленными темпами.

При среднегодовом объеме в 32 135 обновлений общий рост за тот же период составил 56,6%.

Значительный сдвиг в динамике рынка очевиден при анализе соотношения количества продленных контрактов к числу новых.

В 2016 году на продление контрактов приходилось 82% от общего числа контрактов, тогда как к 2024 году этот показатель снизился всего до 22,8%.

Этот резкий спад свидетельствует о фундаментальных преобразованиях в лизинговой деятельности, где рост рынка в настоящее время обусловлен преимущественно привлечением новых арендаторов, а не продлением существующих договоров аренды.

В то время как продление договоров аренды продолжает способствовать общей стабильности рынка, быстрое увеличение числа

новых контрактов указывает на то, что предприятия отдают предпочтение новым договорам аренды, на которые потенциально влияют меняющиеся рыночные условия, конкурентные стимулы к аренде и растущее предложение новых коммерческих площадей.

Эти данные подчеркивают изменение ситуации в секторе коммерческой аренды Дубая, где расширение стимулируется новыми арендаторами, а не продлением срока аренды.

Эта тенденция свидетельствует о том, что предприятия либо переезжают, либо расширяются, привлекаемые благоприятными рыночными условиями, новыми разработками и динамичной деловой средой.

В конечном счете, данные отражают сильные экономические позиции Дубая, где новые виды лизинга играют все более важную роль.