Влияние государственной политики - проект Golden Visa
Программа "Golden Visa ОАЭ", запущенная в 2019 году и расширенная в 2022 году, предлагает 10-летний вид на жительство квалифицированным инвесторам в недвижимость, что повышает привлекательность Дубая как места для долгосрочных инвестиций и образа жизни.
Эта инициатива направлена на повышение доверия инвесторов, привлечение состоятельных людей (HNWI) и поощрение экспатриантов к более глубокому укоренению в городе.
Основные критерии для инвесторов в недвижимость:
- Минимальная сумма инвестиций в недвижимость составляет
2 000 000 дирхамов ОАЭ.
- Право на участие распространяется на объекты, построенные вне плана и заложенные в ипотеку, при условии предварительной оплаты не менее 2 миллионов дирхамов ОАЭ.
- Инвесторы могут спонсировать своих супругов, детей и иждивенцев, способствуя долгосрочному проживанию семьи.
Влияние на рынок недвижимости Дубая:
Растущий спрос на элитную недвижимость
Спрос на элитную недвижимость резко возрос, при этом недвижимость с высокой стоимостью в таких районах, как Palm Jumeirah, Emirates Hills и Dubai Hills Estate, значительно подорожала.
Сумма сделок резко возросла на 10 000 000 долларов, и только на Palm Jumeirah пришлось 37,5% таких сделок в третьем квартале 2024 года.
Конечные потребители рынка
Наметился заметный сдвиг в сторону рынка, ориентированного на конечного пользователя, поскольку инвесторы, имеющие долгосрочные визы, более склонны сохранять право собственности, а не заниматься краткосрочной спекулятивной торговлей.
Эта тенденция способствовала стабильности цен и снижению волатильности рынка, обеспечивая более устойчивую модель роста.
Растущий приток международного Капитала
В Дубае также наблюдается рост притока международного капитала, поскольку люди с высоким уровнем дохода и предприниматели в сфере цифровых технологий из Европы, России, Индии и Китая все чаще предпочитают переезжать в ОАЭ.
Девелоперы реагируют на это, открывая все больше роскошных резиденций, удовлетворяя растущий спрос на жилые помещения премиум-класса.
Расширение ипотечного рынка
Рынок ипотечного кредитования расширился, поскольку гарантия долгосрочного проживания побудила большее число жителей изучать
варианты финансирования строительства жилья.
Количество сделок с ипотечным покрытием на вторичном рынке существенно выросло - с 23% в 2022 году до 43% в 2024 году, что отражает возросшую уверенность в долгосрочном домовладении.
Потенциальные риски и проблемы
Несмотря на эти позитивные изменения, проблемы остаются.
Значительный показатель в 71% внеплановых продаж говорит о том, что многие инвесторы приобретают недвижимость в первую очередь для получения визы, а не для немедленного заселения.
Порог инвестиций в размере 2 миллионов дирхамов ОАЭ не позволяет покупателям среднего бизнеса извлечь выгоду, ограничивая их доступность.
Кроме того, существует риск переизбытка предложения в сегменте
роскоши, если спрос снизится после 2025 года, что может повлиять на долгосрочную стабильность цен.
Влияние государственной политики - Корпоративный налог
В июне 2023 года ОАЭ ввели корпоративный налог в размере 9% на прибыль бизнеса, превышающую 375 000 дирхамов ОАЭ, что соответствует мировой практике налогообложения, сохраняя при этом безналоговый статус для индивидуальных сделок с недвижимостью и доходов от сдачи в аренду.
Однако юридические лица, инвестирующие в недвижимость, сталкиваются с новыми налоговыми соображениями, которые меняют инвестиционные стратегии и динамику рынка.
Влияние на рынок недвижимости Дубая:
Рост спроса на недвижимость в свободных зонах
Введение корпоративного налога повысило спрос на недвижимость в свободных зонах, поскольку компании стремятся к более выгодным налоговым условиям, такие юрисдикции как DIFC, JLT и Южный Дубай пользуются большой популярностью.
Заполняемость офисных помещений в ключевых коммерческих центрах, включая DIFC и Business Bay, выросла и достигла 96%, поскольку все больше компаний обосновываются в этих зонах, освобожденных от налогов.
Институциональные инвестиции
Институциональные инвесторы адаптируются к новым налоговым условиям, переходя к структурированным инвестициям в недвижимость.
Инвестиционные трасты (REIT) и другие институциональные игроки реинвестируют прибыль в высокодоходную арендуемую недвижимость и коммерческие активы, отказываясь от спекулятивных приобретений.
Налоговые льготы для застройщиков
Разработчики пользуются налоговыми льготами, которые позволяют вычитать операционные расходы, стимулируя запуск большего числа проектов.
Это способствует значительному увеличению числа новых разработок: в 2024 году было введено в эксплуатацию 50 000 единиц, что на 25% больше, чем в прошлом году.
Потенциальные риски и проблемы
Компании, владеющие недвижимостью в рамках корпоративных структур, должны оптимизировать стратегии владения с точки зрения эффективности налогообложения, такие как перевод активов в свободные экономические зоны для снижения налоговых обязательств.
Введение корпоративного налога также может отпугнуть иностранных
корпоративных инвесторов, если конкурирующие рынки предлагают более благоприятные налоговые условия.
Кроме того, более высокая налоговая нагрузка на корпоративных арендодателей может косвенно привести к росту цен на аренду, что повлияет на доступность жилья для конечных пользователей.
